Gewerbeimmobilien-Leads: wo Makler Mieter, Eigentümer und Investoren finden und welche Signale auf sie hinweisen

Gewerbeimmobilien-Leads kommen aus vier Quellen: Empfehlungen, Inserate, Objekt- und Firmendaten sowie Anbieter, die Leads verkaufen oder Termine buchen. Bearbeiten Sie mindestens drei der vier, damit ein ruhiger Kanal nicht Ihre ganze Pipeline leert. Sortieren Sie außerdem jeden Lead danach, wer unterschreibt: ein Mieter, ein Eigentümer oder ein Investor.

Spona hat in den letzten 90 Tagen bei 306.853 US-Unternehmen einen neuen physischen Standort beobachtet. Jeder davon ist ein Hinweis auf den Zeitpunkt, kein Beleg dafür, dass die Firma Fläche braucht. Ein Lead im Gewerbeimmobiliengeschäft ist ein namentlich bekannter Entscheider mit einem Anlass für eine Transaktion und einem Weg, ihn zu erreichen. Denken Sie an die COO, deren Mietvertrag nächstes Jahr ausläuft, oder an den Gesellschafter hinter der LLC, der ein Lagerhaus gehört.

Dieser Leitfaden behandelt die Vermittlung von Büro-, Einzelhandels- und Industrieflächen in den USA und in Großbritannien. Wohnimmobilienmakler haben ihr eigenes Handbuch. Für deutsche Makler ergänzen wir die Register und die E-Mail-Regel, die hier gelten.

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Gewerbeimmobilien-Leads: Mieter, Eigentümer oder Investoren?

Drei Zielgruppen, drei Auslöser. Ein Mieter-Lead ist ein Unternehmen, das Fläche brauchen wird. Ein Eigentümer-Lead ist eine Person oder Gesellschaft, die ein Gebäude hält und es verkaufen oder vermieten könnte. Ein Investor-Lead ist ein Käufer mit Kapital und einem Mandat.

Die meisten Akquise-Tipps werfen die drei in einen Topf. Deshalb geht derselbe Kaltanruf an alle.

Reonomy gibt an, dass seine Daten mehr als 54 Millionen Gewerbeimmobilien in den USA abdecken. Das ist die Eigentümer- und Investorenseite: Jedes Flurstück hat einen eingetragenen Eigentümer. Kein Objektdatensatz verrät Ihnen, welches Unternehmen nächstes Jahr Fläche braucht. Mieter-Leads kommen aus Firmendaten, und die meisten Makler-Playbooks lassen diese Lücke offen.

Real Estate Bees teilt die Leads, die es verkauft, in Käufer-, Verkäufer-, Miet-, Kreditnehmer- und Recruiting-Leads für Makler ein. Die ersten drei sind Ihre. Kreditnehmer-Leads gehören den Finanzierern. Recruiting-Leads sind für Maklerhäuser, die neue Makler einstellen.

Immobilien-Leads generieren als Gewerbemakler: sechs Kanäle im Vergleich

Empfehlungen sind der günstigste Kanal und am schwersten zu skalieren. Für Makler auf der Eigentümerseite sind Verwalter von Gewerbeimmobilien die besten Empfehlungspartner. Sie wissen, welcher Mieter unzufrieden und welcher Eigentümer müde ist. Spona zählt 41.683 Verwaltungsfirmen für Nichtwohnimmobilien in den USA und 10.510 in Großbritannien, über alle Größenklassen.

Wohnimmobilienmakler empfehlen den Kleinunternehmer weiter, der auch einen Laden oder eine Werkstatt braucht. Wie Sie diese Makler erreichen, zeigt unser Leitfaden zur E-Mail-Liste von Immobilienmaklern.

Inseratsportale bringen eingehende Anfragen. Sie funktionieren, wenn Sie das Inserat halten, und versagen, wenn nicht. Jede Anfrage ist nur für den Makler des Inserats ein Lead. Ein Inserat gut zu vermarkten ist Aufgabe der lokalen Leadgenerierung, denn Mieter suchen nach Stadtteil, nicht nach Makler.

Immobiliendaten-Plattformen beherrschen die Eigentümerseite. Reonomy beginnt nach eigenen Angaben bei 400 $ pro Nutzer und Monat. Laut seiner Preisseite enthält der Jahresplan 1.000 Exporte im Monat und spart 30 %.

Firmendaten mit Signalen sind die Mieterseite, und die meisten Playbooks überspringen sie. Ein Unternehmen mit neu beobachtetem Standort wird sich wieder mit Fläche befassen. Das gilt auch für eines, das gerade zum ersten Mal in Datenquellen aufgetaucht ist. Der nächste Abschnitt liefert die Zahlen dazu.

Ausgelagertes Outbound kauft Zeit, keine Daten. SalesHive bepreist seine Pakete mit 4.500 $ bis 12.000 $ im Monat, auch mit monatlich kündbaren Optionen. Preise pro Termin, pro Stunde oder auf Provisionsbasis gibt es nicht. Das eigene CRM des Anbieters zeigt mindestens 2.427 gebuchte Termine für 33 Kunden aus dem Gewerbeimmobiliengeschäft; gebucht, nicht abgehalten.

Lesen Sie unseren Leitfaden zum Outsourcing der Leadgenerierung, bevor Sie unterschreiben. Sie zahlen für die Kadenz, ob die Daten darunter gut sind oder nicht.

Pay-per-Lead-Marktplätze verkaufen die eingehende Anfrage selbst. Real Estate Bees bietet vier Akquisemodelle an und veröffentlicht keinen Preis. Einen Lead mit abgeschalteter Telefonnummer oder toter E-Mail-Adresse ersetzt der Anbieter, wenn Sie ihn innerhalb von 48 Stunden nach der Übernahme reklamieren. Lassen Sie sich den Preis pro Lead und die Gutschriftregeln schriftlich geben, bevor Sie den ersten Lead übernehmen.

Welche Unternehmen werden bald Fläche brauchen?

Vier Ereignisse gehen einer Flächenentscheidung oft voraus: ein neuer Standort, das erste Auftauchen in Datenquellen, eine Einstellungswelle und eine Finanzierungsrunde. Keines davon ist ein Flächengesuch. Jedes ist ein Hinweis auf den Zeitpunkt. Es bringt ein Unternehmen auf Ihre Anrufliste, bevor das Gespräch über den Mietvertrag beginnt.

Wie Sie Signale allgemein bewerten und nutzen, zeigt unser Leitfaden zu B2B-Kaufsignalen. Die Zahlen unten beziehen sich speziell auf Flächen.

Die folgenden Zahlen decken zwei dieser Ereignisse ab. Erstmals erfasst heißt, dass das Unternehmen zum ersten Mal in den Quellen aufgetaucht ist, nicht dass es an diesem Tag gegründet wurde. Neuer Standort heißt, dass in den letzten 90 Tagen ein neuer physischer Standort beobachtet wurde, nicht dass er an diesem Tag eröffnet hat.

In den USA zählt Spona 571.601 erstmals erfasste Unternehmen und 306.853 mit neuem Standort. Ein Datensatz zu einem neuen Standort ist in Spona im Median 8,2 Stunden nach der Beobachtung verfügbar. Ein Datensatz zur Ersterfassung braucht im Median 13,4 Stunden.

Die Zahlen für Großbritannien sind kleiner, und die Daten kommen schneller. Spona zählt 72.148 britische Unternehmen mit neuem Standort, verfügbar im Median nach sechs Stunden.

Öffentliche Register zählen Neugründungen, ein verwandtes Signal, aber später und ohne Kontakt. Die Business Formation Statistics des Census Bureau wiesen in einem der letzten Monate 578.926 Anträge auf Unternehmensgründung aus, 8,1 % mehr als im Vormonat. Companies House verzeichnete in einem Quartal 192.287 Gründungen, bei einem Register von 5.516.377 Unternehmen.

Ein neu eingetragenes Unternehmen ist erst dann ein Mieter-Lead, wenn es Personal hat. Filtern Sie erstmals erfasste Firmen nach Mitarbeiterzahl, bevor jemand anruft.

In Deutschland finden Sie die Handelsregister aller Bundesländer und die Registerbekanntmachungen im Gemeinsamen Registerportal der Länder. Eine neue Eintragung dort ist das deutsche Gegenstück zu einer Gründung bei Companies House. Auch sie ist ein Hinweis auf den Zeitpunkt, kein Flächengesuch.

Neue Standorte und neue Firmen in 10 US-Metropolregionen

Die Tabelle zeigt die Zahlen von Spona für die zehn größten US-Metropolregionen nach Zahl der Unternehmenssitze, über alle Segmente. New York liegt bei den absoluten Zahlen vorn, weil dort die meisten Unternehmen sitzen. Die Quote pro 1.000 dort ansässige Unternehmen zeigt besser, wo sich die Zeit eines Maklers lohnt. Das Diagramm unten stellt sie dar.

Washington kommt nach unserer Berechnung auf 26,1 Unternehmen mit neuem Standort pro 1.000 dort ansässige Unternehmen. Das ist die höchste Quote der zehn. San Francisco hat mit 40,5 pro 1.000 die höchste Quote bei Ersterfassungen. Boston und Atlanta liegen bei neuen Standorten ganz hinten.

Die Quote ist ein Intensitätsindex, kein Anteil an den Firmen vor Ort. Ein Unternehmen zählt in einer Metropolregion, wenn dort ein Standort beobachtet wurde, egal wo sein Hauptsitz liegt.

Bei kleinen Unternehmen mit 1 bis 49 Beschäftigten haben die freiberuflichen Dienstleistungen in sechs der zehn Regionen die meisten Firmen mit neuem Standort. Das Baugewerbe führt in Dallas-Fort Worth, Atlanta und Boston. In Houston liegen Restaurants vorn. Vier Regionen zeigen das Muster.

Jede Zelle zählt ein Unternehmen einmal. Ein Unternehmen kann in mehr als einem Segment oder einer Region stehen, deshalb ergeben die Spalten nie eine Summe. Ein Makler in Miami, der freiberufliche Dienstleister bearbeitet, hat 1.196 Firmen mit einem neuen Standort, beobachtet in den letzten 90 Tagen. Sehen Sie in jeder einen Grund, früh anzurufen, kein offenes Flächengesuch.

Auslaufende Mietverträge: das Fenster von 12 bis 24 Monaten

Cresa rät Büromietern, 12 bis 24 Monate vor Ablauf des Mietvertrags mit der Suche zu beginnen. In diesem Zeitraum wird ein Mietermakler beauftragt. Deshalb ist das Ablaufdatum das wertvollste Feld in einer Mieterdatenbank.

Öffentlich ist es selten. Sie bekommen es vom Mieter oder aus den Mieterlisten Ihrer Vermieterkunden.

Das Volumen kann groß sein. CBRE zählte 16 Millionen Quadratfuß an Büromietverträgen in Manhattan, die 2026 auslaufen. Für 2027 kam CBRE auf weitere 15,9 Millionen.

Finanzierung und Einstellungen sind die beiden weicheren Signale. Ein finanziertes Unternehmen stellt oft ein, und einem Unternehmen, das einstellt, gehen irgendwann die Schreibtische aus. Wie Sie solche Firmen finden, solange die Runde frisch ist, zeigt unser Leitfaden zu kürzlich finanzierten Startups.

Akquise bei Gewerbeimmobilien: Eigentümer in fünf Schritten recherchieren

Eigentümerakquise ist zuerst Recherche und dann Ansprache. Das Fünf-Schritte-Modell von Buildout umfasst Gebiet und Nische, Networking, Verkaufsdaten, tägliche Outbound-Anrufe und Empfehlungen. Die Schritte unten folgen derselben Reihenfolge und ergänzen die Register, die Sie in den USA und in Großbritannien brauchen.

1. Wählen Sie einen Teilmarkt und eine Objektart. Ein Teilmarkt, eine Assetklasse, jedes Gebäude darin. Wer jede Industrieimmobilie in einem Korridor kennt, recherchiert besser als jemand, der eine ganze Metropolregion überfliegt.
2. Ziehen Sie die Objektdaten. In den USA führen Assessor und Recorder des Countys den eingetragenen Eigentümer, das Verkaufsdatum und die eingetragenen Darlehen. Reonomy ergänzt Filter nach Verkaufsdatum, Haltedauer, Fälligkeit der Finanzierung und Kreditgeber. In England und Wales zeigt das Title Register von HM Land Registry, wem eine Immobilie gehört und, wo verfügbar, was dafür bezahlt wurde. Eine Kopie kostet online 7 £, der Lageplan (Title Plan) weitere 7 £.
3. Finden Sie die Person hinter der Gesellschaft. Viele Einträge nennen eine Firma, keine Person. Reonomy weist darauf hin, dass der Name in der Urkunde selten der Entscheider ist. Beginnen Sie beim Unternehmensregister des Bundesstaats, auch wenn nicht jeder Bundesstaat die Gesellschafter oder Geschäftsführer einer LLC aufführt. In Großbritannien listet Companies House die Direktoren einer Gesellschaft und die Personen mit maßgeblichem Einfluss. Unser Leitfaden, wie Sie den Inhaber eines Unternehmens finden, zeigt neun Methoden.
4. Besorgen Sie einen verifizierten Kontakt. Ein Name im Register ist erst ein Lead, wenn Sie eine funktionierende E-Mail-Adresse oder Mobilnummer haben. Targeted Search von Spona sucht eine namentlich bekannte Person über die Chrome-Erweiterung. Das kostet 13 Credits für eine E-Mail und 88 für eine Mobilnummer. Eine ganze Liste laden Sie hoch: Die Anreicherung kostet 5 Credits pro verifizierter E-Mail und 35 pro Mobilnummer.
5. Fahren Sie eine Kadenz und protokollieren Sie jeden Kontakt. Eigentümer verkaufen nach ihrem Zeitplan, nicht nach Ihrem. Ein Anruf und eine E-Mail pro Quartal halten Sie im Blick des Eigentümers, bis das Jahr kommt, in dem er sich entscheidet. Notieren Sie Haltedauer, Fälligkeit des Darlehens und das letzte Gespräch. Arbeiten Sie die Liste zuerst nach Fälligkeitsdatum ab.

In Deutschland gibt es kein offenes Gegenstück zur Eigentümerabfrage bei HM Land Registry. Nach § 12 der Grundbuchordnung darf das Grundbuch nur einsehen, wer ein berechtigtes Interesse darlegt. Steht eine Gesellschaft hinter dem Objekt, führt der Weg zu den handelnden Personen über das Handelsregister.

Wo kann man Immobilien-Leads für Gewerbeimmobilien kaufen?

Leads für Gewerbeimmobilien kaufen Sie auf vier Wegen: Eigentümerdaten pro Nutzerlizenz, gebuchte Termine pro Monat, eingehende Anfragen pro Lead oder verifizierte Kontakte pro Lead. Die Tabelle stellt die veröffentlichten Preise nebeneinander.

Die günstigste Lizenz ist nicht der günstigste Lead. Die Lizenz von Reonomy kauft Eigentümerdaten, die ein Makler noch kontaktieren muss. PropertyRadar enthält im Solo-Plan 250 Telefonnummern und E-Mails im Monat und im Business-Plan 2.500. Die Seite sagt nicht, wie viel der Daten Gewerbeimmobilien betrifft, also testen Sie ein County, bevor Sie für ein Jahr zahlen.

Spona berechnet pro Lead statt pro Lizenz. Ein Lead aus Standard Search mit E-Mail und Mobilnummer kostet 35 bis 55 Credits. Zum Credit-Preis des Plans sind das 0,28 $ bis 0,55 $.

Jede neue Suchsitzung kostet einmalig 1.000 Credits. Jede Suche beginnt mit einer kostenlosen Stichprobe an Leads, und der Preis pro Lead wird angezeigt, bevor Sie kaufen. Die vollständige Preisliste steht auf der Preisseite von Spona.

Zwei Zahlen stehen nie in einem Lead-Preis: der Anteil der Leads, die antworten, und der Anteil, der abschließt. Fragen Sie jeden Anbieter schriftlich nach beiden, und zwar für einen Makler in Ihrer Assetklasse.

Interessenten anrufen und anschreiben: Regeln in den USA, Großbritannien und Deutschland

In den USA macht der CAN-SPAM Act keine Ausnahme für B2B-E-Mails. Jede Nachricht braucht Ihre gültige Postanschrift und eine funktionierende Abmeldemöglichkeit. Eine Abmeldung müssen Sie innerhalb von 10 Werktagen umsetzen. Jede einzelne E-Mail mit einem Verstoß kann bis zu 53.088 $ kosten.

Anrufe bei Unternehmen sind einfacher. Laut FTC sind die meisten Anrufe, mit denen einem Unternehmen etwas verkauft werden soll, von den Regeln der Sperrliste Do Not Call ausgenommen. Die Mobilnummer eines Eigentümers kann privat sein, also gleichen Sie sie trotzdem ab. Die Registerdaten für bis zu fünf Vorwahlen sind kostenlos, und eine Liste müssen Sie mindestens alle 31 Tage neu abgleichen.

In Großbritannien gilt laut ICO die PECR-Regel für Direktmarketing per E-Mail nicht für Corporate Subscribers, also für Unternehmen als Anschlussinhaber. Nach PECR brauchen Sie keine Einwilligung, um Beschäftigte einer Limited an ihrer Arbeitsadresse anzuschreiben. Sie müssen trotzdem sagen, wer Sie sind, und eine gültige Abmeldeadresse angeben. Einzelunternehmer und manche Personengesellschaften dürfen Sie nur anschreiben, wenn sie ausdrücklich eingewilligt haben oder der Soft Opt-in greift.

Eine namentliche geschäftliche E-Mail-Adresse bleibt ein personenbezogenes Datum, also regelt das Datenschutzrecht, wie Sie sie speichern und nutzen. Gleichen Sie vor B2B-Telefonaten in Großbritannien Ihre Liste mit beiden Sperrlisten ab, CTPS und TPS. Das ICO weist darauf hin, dass seine Leitlinien nach dem Data (Use and Access) Act überarbeitet werden. Prüfen Sie die Seite vor jeder Kampagne.

In Deutschland gilt eine strengere Regel, und die DSGVO kommt hinzu. Nach § 7 Absatz 2 Nummer 2 UWG ist E-Mail-Werbung ohne vorherige ausdrückliche Einwilligung des Adressaten eine unzumutbare Belästigung, auch im B2B. Die Ausnahme in Absatz 3 gilt nur für Bestandskunden. Sie setzt voraus, dass Sie die Adresse beim Verkauf einer Ware oder Dienstleistung vom Kunden erhalten haben, nur für eigene ähnliche Angebote werben, der Kunde nicht widersprochen hat und Sie ihn bei der Erhebung und bei jeder Verwendung klar auf sein jederzeitiges Widerspruchsrecht hinweisen.

Wo Spona passt und wo nicht

Spona deckt bei Leads für Gewerbeimmobilien die Mieterseite ab und auf der Eigentümerseite den Schritt zum Kontakt. Sie beschreiben im Chat das Unternehmen, das Sie suchen: „Freiberufliche Dienstleister in Miami mit weniger als 50 Beschäftigten und einem neuen Standort in den letzten 90 Tagen“. Die KI greift auf 40+ Quellen zurück, verifiziert jeden Kontakt und liefert in etwa 4 Minuten eine bewertete Liste.

Sie zahlen pro Lead. Signalfilter für Ersterfassung, neuen Standort, Einstellungen und Finanzierung gibt es ab Pro, kombiniert mit dem Firmenprofil. Die Daten zu Betrieben mit Ladengeschäft oder Büro decken lokale Unternehmen mit physischen Standorten ab. Genau dort sitzen Hausverwaltungen und kleine Flächennutzer.

Auch der Preis passt. Der kostenlose Plan enthält einmalig 3.000 Credits, genug für eine erste Suchsitzung samt Stichprobe. Pro kostet 99 $ im Monat mit 10.500 Credits. Die Preise pro Lead stehen in der Tabelle oben, und neue Leads, die zu einer abgeschlossenen Suche passen, kommen jede Woche zum selben Preis hinzu.

Wo Spona nicht passt:

• Objektdaten. Spona führt keine eingetragenen Eigentümer, Verkaufshistorien, Darlehen oder Mietvertragsdaten. Es gibt keinen Filter nach Gebäudegröße oder Quadratmetern. Diese Arbeit übernehmen Reonomy, die County-Register und HM Land Registry. Spona findet die Personen, sobald Sie die Gesellschaft kennen.
• Ablaufdaten von Mietverträgen. Sie sind selten öffentlich, und Spona hat sie nicht. Sie sammeln sie selbst.
• Signale sind beobachtete Ereignisse mit Verzögerung. In den USA ist ein Datensatz zu einem neuen Standort im Median 8,2 Stunden nach der Beobachtung verfügbar. Er bedeutet nicht, dass das Unternehmen Fläche sucht.
• Integrationen. HubSpot ist bei Premium und Expert nativ angebunden. Salesforce läuft über einen CSV-Import, und die API gibt es nur bei Expert. Eine Identifizierung von Website-Besuchern bietet Spona nicht an.
• Genauigkeit hat eine Zahl, keinen Slogan. Im Audit von Spona waren 2.941 von 3.017 Datensätzen bei Person, Arbeitgeber und Position korrekt. Die Zustellbarkeit von E-Mails ist eine eigene Kennzahl, also prüfen Sie die Adressen vor einem großen Versand.

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Häufige Fragen zu Leads für Gewerbeimmobilien

Welches CRM passt zu einem Gewerbemaklerbüro?

Das CRM, das Ihre Makler wirklich pflegen. Ein allgemeines CRM funktioniert, wenn es die Felder enthält, die ein Deal braucht: Objekt, Fläche, Mietende, Eigentümergesellschaft und letzter Kontakt. Spona überträgt Kontakte bei Premium und Expert nativ in HubSpot. Salesforce und die Branchensysteme für Gewerbeimmobilien übernehmen einen CSV-Export.

Gibt es eine App wie Zillow für Gewerbeimmobilien?

Diese Rolle übernehmen Inseratsportale für Gewerbeimmobilien. Sie listen Büro-, Einzelhandels- und Industrieflächen zur Miete oder zum Kauf, durchsuchbar nach Lage und Größe. Für Makler sind sie ein Eingangskanal, der den Inhaber des Inserats belohnt. Anfragen gehen an den Makler des Inserats, also bringen sie nur Leads für Ihre eigenen Flächen.

Kann man Leads für Gewerbeimmobilien ohne Kaltakquise am Telefon finden?

Ja. Empfehlungen von Hausverwaltern und Finanzierern funktionieren ohne Telefon. Das gilt auch für Anfragen auf Ihre Inserate und für E-Mails an Unternehmen mit einem Zeitsignal. In den USA ist B2B-E-Mail legal, wenn sie CAN-SPAM einhält, das unter anderem eine Postanschrift und eine Abmeldemöglichkeit verlangt. In Großbritannien erfasst die E-Mail-Regel von PECR keine Corporate Subscribers.

Bedeutet ein Signal für einen neuen Standort, dass eine Firma Fläche braucht?

Nein. Das Signal bedeutet, dass Spona in den letzten 90 Tagen einen neuen physischen Standort dieses Unternehmens beobachtet hat, diese Fläche ist also bereits belegt. Die Firma wächst vielleicht oder zieht um. Sehen Sie darin einen Hinweis auf den Zeitpunkt für das nächste Gespräch, kein offenes Flächengesuch.