Seznam správců nemovitostí: jak oslovit bytovou i komerční správu s ověřenými kontakty

V USA působí 60 818 rezidenčních provozoven správy nemovitostí s placenými zaměstnanci a dalších 18 068 nerezidenčních. Ve Spojeném království spravuje nemovitosti za úplatu 21 990 podniků. Většina z nich je drobná, takže e-maily čte sám majitel.

Pokud těmto firmám prodáváte úklid, údržbu, software nebo pojištění, potřebujete právě majitele. Ve větší firmě potřebujete vedoucího provozu. Seznam správců nemovitostí má cenu jen tehdy, když k jménům patří adresy, které stále fungují.

Tento průvodce přináší počty Spona podle velikosti firem v USA a ve Spojeném království, k tomu oficiální statistiky a veřejné registry. Pak spočítá cenu ověřeného kontaktu u šesti cest a shrne pravidla CAN-SPAM a PECR pro rozesílku.

Get thousands of leads in 4 minutes.

Stop stitching tools together.
Start with verified sales data, delivered in minutes.

SCALE SALES NOW

No contracts · No setup · No onboarding

Seznam správců nemovitostí: správcovské firmy pro bytové domy a SVJ, nebo komerční správa

Segment rozhoduje o tom, kdo od vás koupí. BLS uvádí čtyři typy jako příklad: správce přímo v objektu, správce nemovitostních aktiv, správce společenství vlastníků a obecně správce nemovitostí. Rezidenční firmy spravují bytové domy, rodinné domy k pronájmu a společenství vlastníků. Komerční firmy spravují kanceláře, obchody, sklady a zdravotnická zařízení pro vlastníka nebo fond.

Rezidenční trh je větší. Community Associations Institute napočítal v USA 373 000 společenství vlastníků, ve kterých žije 78,1 milionu lidí. Víc než třetina amerického bydlení (35,2 %) leží v některém z nich. Mnohá si najímají profesionální správu, která pak za společenství často nakupuje údržbu zeleně, úklid, pojištění a software.

Následující tabulka je naše praktické pravidlo, ne výsledek průzkumu.

Jeden segment na kampaň. Odklízení sněhu zaujme provozovatele bytových domů v Minneapolisu, ale správci zdravotnického objektu ve Phoenixu nic neřekne. Počty níže jsou rozdělené stejně, takže každou kampaň odhadnete dřív, než utratíte první kredit.

Počty firem v USA a ve Spojeném království

Data Index společnosti Spona sleduje obě skupiny podle země a velikosti. Firma, která spravuje byty i kanceláře, může být v obou skupinách, takže obě skupiny nikdy nedávají jeden společný součet.

Převažují malé firmy. Data Index Spona obsahuje 55 975 amerických rezidenčních firem s méně než deseti zaměstnanci. Podle našeho výpočtu tvoří tato skupina 67,1 % amerických rezidenčních firem a 70,4 % komerčních. Ve Spojeném království jsou podíly 61,6 % a 66,8 %.

S velikostí rostou i kontakty. Největší americké rezidenční firmy, tedy ty s 250 a více zaměstnanci, mají dohromady 55 361 ověřených kontaktů. Malá firma vám dá jedno nebo dvě jména, velká celý tým.

Oficiální statistiky počítají jiné jednotky, proto mají vlastní tabulku. County Business Patterns od Census Bureau počítá provozovny s placenými zaměstnanci, ne firmy, takže firma s pěti pobočkami se v něm objeví pětkrát. Na rozdíl od dvou skupin Spona se dva kódy Census Bureau nepřekrývají a dohromady dávají 78 886 provozoven.

ONS počítá podniky, ne provozovny, a byty od kanceláří neodděluje. Jeho kód je SIC 68.32, „Management of real estate on a fee or contract basis“, tedy správa nemovitostí za úplatu nebo na základě smlouvy. Uvádí 21 990 podniků ve Spojeném království s 24 260 místními jednotkami. V Londýně sídlí 6 945 z nich.

Počty pro metropolitní oblasti Chicaga a Dallas-Fort Worth najdete v našem článku o zakázkách na komerční úklid.

Kdo ve firmě podepisuje smlouvy s dodavateli

Ve většině firem to bude nejspíš majitel. Podle BLS pracuje 31 % správců na vlastní účet a dalších 56 % zaměstnává realitní odvětví. Data Census Bureau řadí 64,9 % rezidenčních provozoven do kategorie pod pět zaměstnanců. Jen 14 jich má 1 000 a více.

Komerční provozovny vypadají stejně: 65,8 % z nich má méně než pět zaměstnanců. Ve Spojeném království má 81 % podniků v oboru nejvýš čtyři zaměstnance. Jen 40 jich dosahuje 250 zaměstnanců.

Tak malá firma nemá nákupní oddělení. E-mail od dodavatele otevře majitel nebo jediný vedoucí kanceláře, přečte si pojistný certifikát a podepíše. Podle našeho výpočtu z počtů Spona dá americká rezidenční firma s méně než deseti zaměstnanci zhruba 1,5 ověřeného kontaktu. Firma s 250 a více zaměstnanci dá 36,8.

Na horním konci trhu se jména mění. Společnost Asset Living je druhá v žebříčku Top 50 od NMHC s více než 455 000 spravovanými jednotkami. V takové velikosti počítejte s regionálními provozními týmy a s prověrkou dodavatelů, ne s jedním majitelem, který podepíše. První e-mail jde vedoucímu regionálního provozu a nabídka pak ještě musí projít prověrkou dodavatele.

Odkud kontakty pocházejí

Oficiální registry e-mailové adresy správců uvádějí jen zřídka. Většina zdrojů níže vám dá název firmy, číslo licence a občas telefon. E-mail získáte z webu firmy, z vyhledávacího nástroje nebo od poskytovatele dat.

Asociace. NARPM má přes 6 000 členů z rezidenční správy a sama uvádí, že průměrný investor vlastní méně než pět jednotek. Její nástroj „Search for a Property Manager“ je veřejný. IREM má téměř 20 000 členů, 72 poboček v USA a adresář certifikovaných správců „Find a CPM“. Ve Spojeném království uvádí Propertymark přes 19 000 členů z realitního zprostředkování, pronájmů a komerčních nemovitostí.

Státní licence. Ve většině států potřebuje správce licenci na správu nemovitostí nebo realitní makléřskou licenci. V některých státech potřebují realitní licenci i správci společenství vlastníků. Kde státní licenční úřad nabízí online vyhledávání licencí, vede název firmy k číslu licence a k adrese.

Místní seznamy. Stránka, která je pro toto hledání na Googlu první, je PDF realitní asociace REALTOR s 22 firmami a 28 kontakty. Podle vlastního zápatí je stará skoro deset let. Podobné jsou adresáře obchodních komor: zdarma a místní, takže u každého ověřte, jak je aktuální.

Companies House (Spojené království). Rozšířené vyhledávání filtruje aktivní firmy podle kódu SIC a kód 68320 znamená správu nemovitostí za úplatu. Bezplatný měsíční snímek všech aktivních firem je ke stažení jako CSV, takže celý kód stáhnete najednou. Živnostníci (sole traders) tu záznam nemají, což je důležité pro pravidla PECR níže.

Řešení stížností (Anglie). Firma, která v Anglii spravuje nemovitosti, musí být členem schématu pro řešení stížností, jinak jí hrozí pokuta až 5 000 liber. The Property Ombudsman zveřejňuje registr členských firem, ve kterém lze hledat podle názvu a místa.

Česko (ARES). Administrativní registr ekonomických subjektů je podle vlastního popisu informační systém, který umožňuje vyhledávání nad ekonomickými subjekty registrovanými v České republice. Hodí se, když potřebujete ověřit české firmy, které chcete oslovit.

Poskytovatelé dat. Náhledy adresářů ukazují rozdíl mezi jménem a použitelnou adresou. Chicagská stránka jednoho poskytovatele uvádí 4 608 profesních kontaktů ve 250 firmách ze správy nemovitostí. Jen 1 770 z nich (38,4 %) má ověřený pracovní e-mail. Zbytek jsou jména, která ještě musíte najít a ověřit.

Realitní makléři jsou jiný seznam s jinou licencí; věnuje se jim náš článek o e-mailovém seznamu realitních makléřů.

Kolik stojí ověřený kontakt na správce

Cena závisí na tom, kolik práce už máte hotové. Když máte jména a domény, vyjde vyhledávač e-mailů s ověřovačem levně. Když začínáte popisem segmentu, platíte za dodaný lead nebo za kredit. Tabulka podle našeho výpočtu z veřejných ceníků přepočítává každou cestu na 1 000 ověřených e-mailů.

Tabulka skrývá tři věci. UpLead a Spona dodávají jméno i adresu najednou. U zde naceněných cest pracují Hunter a ZeroBounce se jmény a doménami, které už máte, takže připočtěte hodiny strávené jejich sběrem. Soubor od prodejce seznamů nese slib náhrady, ne podíl adres, které prošly ověřením, a ten slib právní riziko z vaší odesílací domény nesnímá.

Výpočet pro Spona krok za krokem: vezměte 1 000 rezidenčních správců s ověřenými pracovními e-maily ve Standard Search. I s vyhledávací relací stojí 4 000 až 8 000 kreditů. V tarifu Pro to je 38 až 76 USD. Měsíčních 10 500 kreditů tarifu to pokryje.

Než si koupíte soubor, projděte si náš průvodce nákupem e-mailového seznamu s otázkami, na které má prodejce odpovědět. Článek o čištění e-mailového seznamu vysvětluje, co vám ověřovač řekne a co ne.

Jak legálně psát správcům v USA a ve Spojeném království

CAN-SPAM souhlas nevyžaduje a zákon nedělá žádnou výjimku pro e-maily mezi firmami. V USA tedy můžete správci nemovitostí napsat i bez předchozího kontaktu.

Hlavička i předmět musí být pravdivé. Zpráva musí uvádět, že jde o reklamu, obsahovat vaši poštovní adresu a vysvětlit, jak se odhlásit. Odhlášení vyřídíte do 10 pracovních dnů a pokuta dosahuje až 53 088 USD za každý e-mail.

Ve Spojeném království záleží na tom, kdo e-mail dostává. Pravidlo PECR pro marketingové e-maily se nevztahuje na firemní účastníky. Konkrétnímu správci v limited company (obdoba české s.r.o.) můžete napsat i bez předchozího kontaktu. I tak nesmíte skrývat, kdo jste, a musíte uvést platnou adresu pro odhlášení.

Živnostníci (sole traders) a některá partnerství se podle PECR počítají jako individuální účastníci, takže jim smíte psát jen se souhlasem nebo v režimu soft opt-in. Konkrétní kontakty jsou podle UK GDPR osobní údaje, „i když jednají v rámci svého podnikání“. Potřebujete právní základ a musíte je informovat, že jste jejich údaje získali.

Rozdělení podle živnostníků není poznámka pod čarou. V celém britském realitním sektoru tvoří asi 15 % podniků živnostníci a partnerství. Jde o 7 975 živnostníků a 11 690 partnerství. Companies House živnostníky neuvádí, takže si právní formu v seznamu označte ještě před rozesláním.

V Česku platí zákon 480/2004 Sb. o některých službách informační společnosti. Obchodní sdělení e-mailem smíte poslat jen adresátům, kteří k tomu dali předem souhlas, tedy podle zásady opt-in (§ 7). Zákon nerozlišuje typ adresáta, takže pravidlo platí i pro právnické osoby (§ 2 písmeno e). Dozor vykonává Úřad pro ochranu osobních údajů (§ 10 odstavec 1 písmeno a).

Výjimka platí jen pro vlastní zákazníky: kontakt jste od zákazníka získali v souvislosti s prodejem výrobku nebo služby a nabízíte mu vlastní obdobné výrobky nebo služby (§ 7 odstavec 3). Zákazník přitom musí mít možnost další zasílání jednoduše a zdarma odmítnout, a to při získání kontaktu i u každé zprávy. Každý obchodní e-mail musí být zřetelně označen jako obchodní sdělení a nesmí skrývat totožnost odesílatele. Musí také obsahovat platnou adresu pro odmítnutí dalších zpráv (§ 7 odstavec 4).

Od prvního e-mailu ke schválenému dodavateli

Odpověď ještě není obchod. Správce, který odpoví, vás musí nejdřív zaregistrovat jako dodavatele. Na papírování závisí, jestli vůbec dorazí první zakázka. Mezi vámi a touto zakázkou stojí nastavení odesílatele, ověření kontaktů a papírování.

Nejdřív přichází nastavení odesílatele. Pravidla Yahoo pro odesílatele žádají po hromadných odesílatelích, aby zavedli SPF i DKIM a zveřejnili záznam DMARC, minimálně s p=none. Dále chtějí míru spamu pod 0,3 % a vyřízení odhlášení do dvou dnů. Náš článek o doručitelnosti cold e-mailů prochází jednotlivé záznamy krok za krokem.

Druhým krokem je ověření; hodnoťte ho podle naměřených čísel. Kontroly Spona napříč všemi obory prověřily za zhruba tři měsíce 40 000 adres a 77,75 % jich prošlo.

Tvrdé bounce u ověřených odeslání dosáhly 1,525 %, přičemž catch-all domény se do rozesílky nezařadily. Catch-all doména přijme jakoukoli adresu, takže žádný ověřovač na ní jméno nepotvrdí. Podle našeho výpočtu ležela na takové doméně každá sedmá zkontrolovaná adresa (5 700 ze 40 000). Počítejte s nimi a tato jména oslovte přes LinkedIn nebo telefonicky.

Papírování přichází nakonec. Stránka pro dodavatele jedné firmy ze správy nemovitostí vyžaduje ke každé přihlášce „formulář W-9“, „doklad o pojištění obecné odpovědnosti“ a „licenci dodavatele“. Někteří provozovatelé posílají dodavatele přes službu pro jejich prověřování.

RealPage provozuje Vendor Credentialing a Vendor Marketplace. Jako jednu z příčin zdržení uvádí pojištění a prověrky, které správci vyžadují. K první odpovědi proto přiložte pojistný certifikát, číslo licence a W-9. Úplná odpověď do jednoho dne vám pomůže dostat se k prohlídce objektu.

Kde se Spona hodí a kde ne

Spona sestaví seznam kontaktů podle popisu. V chatu popíšete segment, například firmy spravující bytové domy v Texasu s 10 až 49 zaměstnanci, majitel nebo vedoucí provozu. AI prohledá 40+ zdrojů, každý lead ověří a za zhruba 4 minuty vrátí obodovaný seznam. Každé hledání začíná vzorkem zdarma a cenu za lead uvidíte v pokladně.

Standard Search jen s e-mailem stojí 3 až 7 kreditů za lead a platíte za lead, ne za uživatele. Deep Search, který každý lead v reálném čase boduje a obohacuje, stojí 60 až 200. Kredit stojí podle tarifu 0,008 až 0,01 USD. Bezplatný tarif obsahuje jednorázově 3 000 kreditů, což stačí na jednu vyhledávací relaci a první dávku leadů.

Kde se hodí:

• Segment, který umíte popsat: velikost, stát nebo region, rezidenční, nebo komerční správa.
• Seznam od několika set po několik tisíc majitelů a vedoucích provozu. Data o kamenných podnicích pokrývají firmy, které fungují z fyzické kanceláře.
• Soubor od prodejce seznamů, který už máte. Obohacení přidá firemní data za 3 kredity na řádek a ověřený e-mail za 5. Mobilní číslo stojí 35.
• Firmy s HubSpotem v tarifu Premium nebo Expert, kde nativní integrace pošle seznam do CRM. Filtry signálů od tarifu Pro výš přidávají spouštěče jako nábor, investice nebo nová pobočka.

Kde se nehodí:

• Tucet konkrétních firem v jednom městě. Adresář NARPM, vyhledávání státních licencí nebo Companies House máte zdarma. Targeted Search za 13 kreditů na e-mail se vyplatí, až když víte, koho chcete.
• Jména a domény, které už máte. Hunter je najde a ověří levněji.
• Mnoho malých hledání. Každá nová vyhledávací relace stojí 1 000 kreditů a nevyčerpané kredity na začátku každého zúčtovacího období propadají.
• Salesforce. Nativní konektor neexistuje; importujete CSV. API je jen v tarifu Expert.
• Dokonalá doručitelnost. Souhrnný trychtýř výše propustil 77,75 % adres a u ověřených odeslání měl přesto 1,525 % tvrdých bounce.
• Rozesílání. Spona ohlásila cold e-maily s AI a dialer, ale zatím je nespustila, takže sekvence poběží ve vašem vlastním nástroji.

Get thousands of leads in 4 minutes.

Stop stitching tools together.
Start with verified sales data, delivered in minutes.

SCALE SALES NOW

No contracts · No setup · No onboarding

Časté otázky

Kolik firem spravuje nemovitosti v USA?

Census Bureau počítá 60 818 rezidenčních a 18 068 nerezidenčních provozoven s placenými zaměstnanci. Firma s několika pobočkami se v tomto počtu objeví několikrát. Index Spona obsahuje podle našeho součtu velikostních skupin 83 419 amerických firem rezidenční správy a 41 683 komerčních. Obě skupiny se překrývají, takže nikdy nedávají jeden společný součet.

Jak najít e-mail na konkrétního správce?

Začněte firmou, ne osobou. NARPM, IREM, vyhledávání státních licencí a Companies House vám dají názvy a adresy firem. Web firmy nebo vyhledávač e-mailů ukáže formát adres a ověřovač ho potvrdí. Nebo popište segment nástroji, který vrací ověřená jména, a počítejte s několika catch-all doménami, které žádný ověřovač nepotvrdí.

Dají se kontakty koupit hotové?

Ano. V USA jim podle CAN-SPAM smíte napsat i bez předchozího kontaktu. Zpráva musí být pravdivá, uvádět, že jde o reklamu, obsahovat vaši poštovní adresu a respektovat odhlášení. Ve Spojeném království jsou limited companies podle PECR firemní účastníci, zatímco živnostníci a některá partnerství potřebují souhlas nebo soft opt-in. Chtějte po prodejci podíl adres, které na nedávném vzorku prošly ověřením, ne slib náhrady, a k tomu segment a velikost každé firmy.

Jak si seznam sestavit sami?

Vyberte segment a velikost a pak stáhněte názvy firem z adresářů asociací, z vyhledávání licencí a z Companies House. Nebo popište segment v nástroji Spona a nechte ho vrátit ověřená jména. Ověřte je, vyřaďte catch-all domény a u každého britského řádku označte právní formu. Obecný postup popisuje náš článek jak sestavit seznam leadů a seznamy mimo nemovitosti pokrývá článek o B2B e-mailovém seznamu.

Kdo patří mezi největší správce?

Žebříček Top 50 od NMHC řadí největší správce nájemních bytů v USA. Asset Living je na druhém místě s více než 455 000 spravovanými jednotkami. V indexu Spona má 250 a více zaměstnanců 1 505 amerických firem rezidenční správy. Na komerční straně je jich 741.